Mietrecht

Mietstreitigkeiten laufen selten über einen einzelnen Punkt. Aus einem Wasserschaden wird eine Minderung, aus der Minderung ein Rückstand, aus dem Rückstand eine Kündigung. Wer früh weiß, welche Frist läuft und welcher Schritt welche Folge auslöst, muss den weiten Weg oft nicht gehen.

Die Kanzlei besteht seit 2006 in Saarlouis und ist überregional tätig. Michael Schlicher bearbeitet Mietsachen für beide Seiten — Mieter wie Vermieter, Wohnraum wie Gewerberaum. Innerhalb eines Mietverhältnisses vertreten wir naturgemäß nur eine Partei.

Für Mieter: Mängel und Mietminderung

Ab wann darf ich die Miete kürzen?

Ist die Mietsache mangelhaft und die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch dadurch nicht nur unerheblich gemindert, ist die Miete kraft Gesetzes gemindert (§ 536 BGB). Sie müssen die Minderung nicht beantragen, sie tritt von selbst ein. Voraussetzung ist allerdings, dass Sie den Mangel angezeigt haben (§ 536c BGB) — wer schweigt, verliert seine Rechte und haftet unter Umständen für Folgeschäden.

Wie dokumentiere ich einen Mangel richtig?

Mit Datum, Fotos und einer schriftlichen Anzeige, deren Zugang Sie nachweisen können. Bei Feuchtigkeit und Schimmel sind zusätzlich Angaben zu Lüftungs- und Heizverhalten wichtig, weil der Vermieter regelmäßig einwendet, die Ursache liege beim Nutzer. Bei Lärm hat sich ein einfaches Protokoll bewährt: Datum, Uhrzeit, Dauer, Art der Störung.

Der Vermieter repariert nicht.

Dann kommen der Anspruch auf Mängelbeseitigung, Schadensersatz und unter bestimmten Voraussetzungen die Ersatzvornahme auf Kosten des Vermieters in Betracht (§§ 535, 536a BGB). Vor jedem eigenmächtigen Handeln müssen Sie eine angemessene Frist gesetzt und deren Ablauf dokumentiert haben. Wer ohne Fristsetzung selbst beauftragt, bleibt häufig auf den Kosten sitzen.

Für Mieter: Betriebskostenabrechnung

Welche Fristen gelten?

Über die Vorauszahlungen ist jährlich abzurechnen. Die Abrechnung muss Ihnen spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen (§ 556 Abs. 3 BGB); danach ist eine Nachforderung ausgeschlossen, sofern der Vermieter die Verspätung zu vertreten hat. Umgekehrt müssen auch Sie Einwendungen gegen die Abrechnung innerhalb von zwölf Monaten nach ihrem Zugang geltend machen, sonst sind sie ihrerseits ausgeschlossen.

Muss ich Positionen zahlen, die nicht im Vertrag stehen?

Betriebskosten schulden Sie nur, wenn ihre Umlage im Mietvertrag vereinbart ist. Welche Kosten überhaupt umlagefähig sind, ergibt sich aus der Betriebskostenverordnung. Verwaltungskosten und Instandhaltungs- oder Reparaturkosten gehören nicht dazu und tauchen in Abrechnungen dennoch regelmäßig auf.

Wie prüfe ich eine Abrechnung?

Zuerst formal: Abrechnungszeitraum, Gesamtkosten, Verteilerschlüssel, Ihr Anteil, Abzug der Vorauszahlungen. Sind diese Angaben nicht nachvollziehbar, ist die Abrechnung unter Umständen bereits formell unwirksam. Inhaltlich hilft die Belegeinsicht: Sie dürfen die zugrunde liegenden Rechnungen einsehen, und dieser Schritt klärt die meisten Streitfälle ohne Verfahren.

Für Mieter: Kaution

Wie hoch darf sie sein?

Bei Wohnraum höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne Betriebskosten, also drei Nettokaltmieten (§ 551 BGB). Sie dürfen die Kaution in drei gleichen Monatsraten leisten; die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Eine darüber hinausgehende Forderung ist insoweit unwirksam.

Wie muss die Kaution angelegt werden?

Getrennt vom Vermögen des Vermieters und verzinslich zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz (§ 551 BGB). Die Zinsen stehen Ihnen zu und erhöhen die Sicherheit. Die getrennte Anlage schützt Ihr Geld zudem in der Insolvenz des Vermieters.

Darf ich die letzte Miete mit der Kaution verrechnen?

Davon ist abzuraten. Die Kaution sichert Ansprüche nach Beendigung des Mietverhältnisses; ein “Abwohnen” durch Einbehalt der letzten Mieten ist regelmäßig ein Vertragsverstoß und kann eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs auslösen. Der sichere Weg führt über die Rückforderung nach Abrechnung, notfalls gerichtlich.

Für Mieter: Schönheitsreparaturen

Muss ich beim Auszug renovieren?

Von Gesetzes wegen nicht — die Instandhaltung schuldet der Vermieter. Die Pflicht zu Schönheitsreparaturen kann vertraglich auf den Mieter übertragen werden, aber nur durch wirksame Klauseln. Ist eine Klausel unwirksam, entfällt die Pflicht vollständig und fällt an den Vermieter zurück; eine Teilaufrechterhaltung auf das gerade noch Zulässige findet nicht statt.

Welche Klauseln halten der Prüfung nicht stand?

Starre Fristenpläne, die ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand zu festen Terminen zur Renovierung verpflichten, und pauschale Endrenovierungsklauseln benachteiligen den Mieter unangemessen und sind unwirksam (§ 307 BGB). Gleiches gilt regelmäßig für die Abwälzung auf den Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung, wenn kein angemessener Ausgleich vereinbart wurde, sowie für enge Vorgaben zur Farbwahl während der Mietzeit.

Der Vermieter verlangt Schadensersatz für den Zustand der Wohnung.

Hier ist zu trennen: Veränderungen und Verschlechterungen durch vertragsgemäßen Gebrauch sind mit der Miete abgegolten (§ 538 BGB), echte Schäden dagegen nicht. Für Letztere haftet der Mieter. Ein Übergabeprotokoll mit Fotos — bei Einzug ebenso wie bei Auszug — entscheidet solche Auseinandersetzungen häufiger als jede rechtliche Erwägung.

Für Mieter: Kündigung und Räumungsklage abwehren

Mir wurde fristlos gekündigt.

Prüfen Sie zuerst, ob die Voraussetzungen überhaupt vorliegen. Bei Zahlungsverzug ist erforderlich, dass Sie für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil in Verzug sind oder der Rückstand über einen längeren Zeitraum zwei Monatsmieten erreicht (§ 543 Abs. 2 BGB). Bei Wohnraum ist ein Teil nur dann nicht unerheblich, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt (§ 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB). Wird der Rückstand spätestens zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage vollständig ausgeglichen, wird die Kündigung unwirksam (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB) — nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs allerdings nur die fristlose, nicht eine daneben erklärte ordentliche.

Eigenbedarf — muss ich ausziehen?

Nicht ohne Prüfung. Die Kündigung setzt ein berechtigtes Interesse voraus und muss die Person benennen, für die der Bedarf geltend gemacht wird; die Gründe sind im Kündigungsschreiben anzugeben (§ 573 Abs. 3 BGB). Gegen eine wirksame Kündigung können Sie Widerspruch einlegen, wenn die Beendigung für Sie oder Ihre Familie eine Härte bedeutet, die auch unter Würdigung der Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist (§ 574 BGB). Der Widerspruch ist spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses zu erklären (§ 574b BGB).

Die Räumungsklage ist zugestellt.

Dann läuft eine Frist, und sie ist kurz. Wer nicht rechtzeitig reagiert, riskiert ein Versäumnisurteil. Bei Wohnraum kann das Gericht eine Räumungsfrist gewähren, die insgesamt ein Jahr nicht übersteigen darf (§ 721 ZPO). Zuständig ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk die Räume liegen (§ 29a ZPO) — für eine Wohnung in Saarlouis also das Amtsgericht Saarlouis.

Für Vermieter: Mietrückstände

Ab wann kann ich fristlos kündigen?

Wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil in Verzug ist oder wenn der Rückstand über einen längeren Zeitraum den Betrag von zwei Monatsmieten erreicht (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB). Bei Wohnraum gilt die zusätzliche Schwelle des § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB. Die Kündigung von Wohnraum bedarf der Schriftform (§ 568 BGB) und muss den Kündigungsgrund benennen.

Sollte ich zusätzlich ordentlich kündigen?

In der Praxis wird die fristlose Kündigung regelmäßig hilfsweise mit einer ordentlichen verbunden. Der Grund ist die Schonfristzahlung: Sie kann die fristlose Kündigung nachträglich beseitigen, lässt die ordentliche nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs jedoch unberührt. Wer allein fristlos kündigt, verliert im Zahlungsfall das gesamte Verfahren.

Wie hole ich den Rückstand herein?

Räumung und Zahlung lassen sich in einer Klage verbinden. Daneben stehen das gerichtliche Mahnverfahren und die Zwangsvollstreckung zur Verfügung. Bei Mietrückständen entscheidet in aller Regel die Geschwindigkeit über die Höhe des endgültigen Ausfalls — jeder Monat ohne Titel vergrößert ihn.

Für Vermieter: Ordentliche und außerordentliche Kündigung

Welche Gründe tragen eine ordentliche Kündigung?

Bei Wohnraum nur ein berechtigtes Interesse an der Beendigung (§ 573 BGB). Das Gesetz nennt als Regelfälle die schuldhafte, nicht unerhebliche Verletzung der Vertragspflichten durch den Mieter, den Eigenbedarf für sich, Familienangehörige oder Angehörige des Haushalts sowie die Hinderung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks. Eine Kündigung zum Zweck der Mieterhöhung ist ausgeschlossen. Die Gründe sind im Kündigungsschreiben anzugeben (§ 573 Abs. 3 BGB); später nachgeschobene Gründe sind nur eingeschränkt verwertbar.

Welche Frist muss ich einhalten?

Die Kündigungsfrist des Vermieters ist nach der Dauer des Mietverhältnisses gestaffelt: drei Monate, nach fünf Jahren seit Überlassung des Wohnraums sechs Monate und nach acht Jahren neun Monate (§ 573c BGB). Für den Mieter bleibt es bei drei Monaten. Eine für den Mieter ungünstigere Vereinbarung ist unwirksam. Auf die Möglichkeit des Widerspruchs nach § 574 BGB ist rechtzeitig hinzuweisen (§ 568 BGB).

Gilt das alles auch für Gewerberaum?

Nein. Der soziale Kündigungsschutz der §§ 573 ff. BGB gilt für Wohnraum. Bei unbefristeten Geschäftsraummietverträgen richtet sich die ordentliche Kündigung nach § 580a Abs. 2 BGB. Bei befristeten Gewerbemietverträgen ist die Schriftform der entscheidende Punkt: Wird ein Vertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, gilt er als auf unbestimmte Zeit geschlossen und ist vorzeitig ordentlich kündbar (§ 550 BGB). In der Praxis scheitert die Form meist nicht am Hauptvertrag, sondern an späteren Nachträgen.

Für Vermieter: Räumung und Nutzungsentschädigung

Der Mieter zieht nicht aus.

Eigenmächtige Maßnahmen — Schlösser austauschen, Versorgung abstellen, Sachen herausräumen — sind verboten und begründen Schadensersatzansprüche des Mieters. Der Weg führt über die Räumungsklage, den Räumungstitel und die Vollstreckung durch den Gerichtsvollzieher. Bis dahin bleibt der Mieter im Besitz der Räume.

Was steht mir für die Zeit nach Vertragsende zu?

Gibt der Mieter die Mietsache nach Beendigung nicht zurück, können Sie für die Dauer der Vorenthaltung eine Nutzungsentschädigung verlangen — mindestens in Höhe der vereinbarten Miete, bei Wohnraum wahlweise in Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 546a BGB). Weitergehender Schadensersatz bleibt daneben möglich. Der Anspruch muss geltend gemacht werden; er entsteht nicht von selbst als Titel.

Was, wenn der Mieter zahlungsunfähig ist?

Dann zählt vor allem, den laufenden Schaden zu begrenzen. Ein Räumungstitel beendet den Nutzungsausfall, eine Zahlungsklage sichert die Forderung für eine spätere Vollstreckung, die dreißig Jahre lang betrieben werden kann. Ob und wann eine Vollstreckung zu Geld führt, hängt von den Verhältnissen des Schuldners ab und lässt sich vorher nicht zusagen.

Kosten und Vorgehen

Die Anwaltsgebühren in Mietsachen richten sich nach dem RVG und damit nach dem Gegenstandswert. Bei Streitigkeiten über den Bestand des Mietverhältnisses bemisst sich dieser nach dem Entgelt für die streitige Zeit, höchstens für ein Jahr. Für ein erstes Beratungsgespräch mit Verbrauchern sieht das RVG eine gesetzliche Obergrenze vor. Im gerichtlichen Verfahren trägt die unterliegende Partei die Kosten des Rechtsstreits (§ 91 ZPO) — dieses Risiko besprechen wir, bevor eine Klage eingereicht wird.

Viele Mietsachen lassen sich außergerichtlich beenden, weil beide Seiten dasselbe Interesse haben: ein absehbares Ende. Eine Räumungsvereinbarung mit festem Auszugsdatum ist für den Vermieter oft schneller als ein Urteil und für den Mieter planbarer als eine Vollstreckung. Wo das nicht trägt, führen wir das Verfahren.

Erreichbar sind wir montags bis freitags von 7:00 bis 19:00 Uhr. Hilfreich für das erste Gespräch sind der Mietvertrag mit allen Nachträgen, die Abrechnungen der letzten Jahre, das Kündigungs- oder Mängelschreiben und — wenn vorhanden — das Übergabeprotokoll.